Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, reglementat prin Legea nr. 169/2026, introduce schimbări radicale în modul în care construcțiile realizate fără autorizație pot intra în legalitate. Sistemul anterior permitea obținerea unui certificat de atestare a edificării după expirarea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale de trei ani, bazat pe o simplă expertiză tehnică. Noua legislație elimină acest mecanism de regularizare automată, impunând în locul său o procedură strictă de autorizare care poate fi accesibilă doar în condiții limitate.
O componentă centrală a noului regim este autorizația de regularizare, prevăzută la art. 301 din Legea nr. 169/2026, aplicabilă atât pentru lucrări executate fără autorizație, cât și pentru cele realizate cu nerespectarea autorizației existente. Pentru o perioadă tranzitorie de un an, până la data de 25 august 2027, proprietarii pot regulariza aproape orice tip de construcție, cu condiția respectării reglementărilor de urbanism și a cerințelor de calitate. Totuși, această opțiune temporară vine cu costuri financiare extrem de ridicate, taxele de control și de autorizare fiind de zece ori mai mari decât în cazul unei lucrări legale.
În afara acestei perioade de un an, Codul stabilește un regim de regularizare permanentă, aplicabil doar unei categorii foarte restrânse de obiecte. Aceasta include locuințele unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, având o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, cu condiția să nu fie monumente istorice. De asemenea, pot fi regularizate anexe gospodărești sau agricole de până la 150 mp și lucrările de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public. Pentru restul construcțiilor neautorizate, singura soluție rămâne acțiunea în instanță pentru desființare.
Pentru a descuraja construcțiile ilegale, noul Cod introduce sancțiuni financiare semnificative pentru clădirile care nu sunt regularizate. Până la obținerea autorizației sau desființarea efectivă, impozitul pe clădire va fi majorat cu 100% de la data constatării situației de către autoritatea locală. În plus, autoritatea publică locală are posibilitatea de a condiționa emiterea autorizației de regularizare de efectuarea unor lucrări necesare pentru aducerea construcției la conformitate cu reglementările urbanistice și cu cerințele tehnice de calitate.
Termenul de un an pentru regularizarea generală este considerat de experți ca fiind foarte scurt, având în vedere volumul de documentație necesar. O expertiză tehnică trebuie să acopere șase domenii esențiale, precum rezistența mecanică, securitatea la incendiu, igiena, accesibilitatea, protecția împotriva zgomotului și economia de energie. Proprietarii care nu reușesc să depună dosarul complet în acest interval riscă ca termenul de prescripție al acțiunii în desființare, care s-a extins la 10 ani, să faciliteze demolarea construcțiilor lor de către autorități.
Reglementările privind urbanismul și construcțiile au suferit multiple modificări în ultimele decenii, fiind guvernate anterior de Legea nr. 50/1991 și de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul. Aceste norme au fost actualizate periodic prin diverse acte legislative pentru a încerca limitarea construcțiilor fără autorizație. Implementarea noului Cod reprezintă o încercare de unificare a unui cadru normativ care a fost fragmentat timp de peste 25 de ani, urmând să impună o disciplină mai fermă în domeniul construcțiilor din România.