Intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026, care instituie Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), marchează o schimbare fundamentală în gestionarea teritoriului. Noua legislație nu doar codifică materii fragmentate, ci repoziționează raportul dintre interesul public și valorificarea proprietății private. Interesul general nu mai este doar o finalitate a planificării, ci devine un criteriu juridic explicit pentru deciziile autorităților și un temei pentru impunerea unor restricții asupra utilizării terenurilor de către stat.
În cadrul noului sistem, autoritățile pot impune limite proprietății private în favoarea comunității, asigurând dezvoltarea durabilă și echilibrată. Totuși, această prioritate nu este absolută, deoarece orice ingerință trebuie să respecte Constituția și să fie justificată de o situație concretă. Pentru investitori, diferența dintre o restricție legitimă și una arbitrară va depinde de motivarea tehnică și de posibilitatea unui control efectiv. Codul definește interesul public prin protejarea patrimoniului natural, construit și arheologic, precum și prin asigurarea accesului la utilități.
O schimbare majoră vizează limitarea urbanismului derogatoriu prin restricționarea modificării reglementărilor prin PUZ. Pentru anumite proiecte inițiate de persoane private, modificarea indicatorilor POT și CUT este limitată la maximum 20%, respectiv 10% în zonele protejate. Infrastructura devine un criteriu esențial de aprobare, arhitectul-șef putând respinge avizele dacă majorarea indicatorilor nu este fundamentată tehnic. Scopul este ca stabilitatea dezvoltării urbane să aibă prioritate față de maximizarea punctuală a valorii economice a unui teren.
Codul introduce și categoria terenurilor rezervate pentru proiecte de interes național sau regional, conform planului de amenajare a teritoriului național. Deși rezervarea nu echivalează cu exproprierea, ea condiționează posibilitatea de a construi de decizia autorității centrale. Un alt instrument nou este taxa de echipare a teritoriului, aplicată la introducerea terenurilor în intravilan sau modificarea indicatorilor. Această taxă are scopul de a finanța infrastructura publică din beneficiile economice generate de dezvoltarea privată.
Transparența procesului devine o condiție de validitate juridică, deoarece participarea publicului este obligatorie în toate fazele documentațiilor de urbanism. Documentațiile aprobate fără respectarea acestui mecanism de consultare vor fi lovite de nulitate. Totodată, autoritățile sunt obligate să actualizeze documentația atunci când interdicțiile își pierd justificarea sau cauza de utilitate publică. În cazul inacțiunii administrative, proprietarii pot fundamenta cereri în justiție pentru a obliga autoritatea să revină asupra reglementărilor care afectează proprietatea fără un scop actual.
Implementarea CATUC depinde de coerența dintre strategiile sectoriale și documentațiile locale, precum PUG și PUZ. Fără aceste repere, definiția legală a interesului public riscă să rămână lipsită de substanță practică. Predictibilitatea pentru mediul de business va depinde de capacitatea administrației de a lucra integrat și digital, având informații cadastrale și urbanistice actualizate. Un decalaj între sofisticarea normei și capacitatea administrativă poate genera dificultăți majore în aplicarea reglementărilor.