Intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026, care instituie Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), marchează o schimbare fundamentală în modul de gestionare a teritoriului. Noua legislație transformă interesul public dintr-o simplă finalitate a planificării într-un criteriu juridic explicit, utilizat de autorități pentru decizii și pentru impunerea unor restricții asupra utilizării terenurilor. Această reglementare reconfigurează raportul dintre dreptul de proprietate privată și necesitățile comunității.
În cadrul noului sistem, interesul public este definit prin dezvoltarea durabilă, protejarea patrimoniului natural și construit, inclusiv a celui arheologic, și asigurarea accesului cetățenilor la utilități. Totuși, aplicarea concretă a acestui concept depinde de adoptarea unor acte normative suplimentare, precum Strategia de dezvoltare teritorială a României sau Politica urbană a României. Fără aceste repere, există riscul ca definiția legală să rămână lipsită de substanță practică pentru investitori.
O schimbare majoră vizează limitarea urbanismului derogatoriu prin restricționarea modificării reglementărilor prin PUZ. Pentru anumite proiecte inițiate de persoane private, modificarea indicatorilor POT și CUT este limitată la maximum 20%, sau 10% în zonele protejate. Infrastructura devine un criteriu esențial de aprobare, arhitectul-șef putând refuza avizele dacă majorarea indicatorilor nu este fundamentată tehnic sau dacă afectează capacitatea orașului de a susține investiția.
Codul introduce, de asemenea, categoria terenurilor rezervate proiectelor de interes național sau regional, conform Articolului 24 alin. (4). Deși această rezervare nu constituie o expropriere, ea condiționează posibilitatea de construire de avizul administrației centrale. Un alt instrument nou este taxa de echipare a teritoriului, aplicată în caz de introducere a terenurilor în intravilan sau modificarea indicatorilor, pentru a finanța infrastructura publică necesară dezvoltării private.
Protecția proprietății este asigurată prin obligativitatea participării publicului în toate fazele documentațiilor de urbanism, sub sancțiunea nulității documentelor aprobate fără consultare. De asemenea, Articolul 179 impune autorităților să actualizeze documentația atunci când interdicțiile își pierd justificația. Pentru dezvoltatori, noul Cod oferă și o flexibilitate sporită prin PUD, care poate detalia prevederile documentației superioare și poate fi aprobat prin dispoziție a primarului în maximum 15 zile.
Implementarea CATUC necesită o administrație capabilă să funcționeze integrat și digital, integrând datele cadastrale și informațiile urbanistice. Eficiența noului sistem va depinde de capacitatea autorităților de a motiva tehnic deciziile și de coerența strategiilor sectoriale. În absența unei digitalizări reale și a unor arhive actualizate, există riscul ca sofisticarea normelor să fie îngreunată de limitările administrative existente la nivel local.